El estudio de títulos es fundamental, al momento de adquirir un inmueble, para conocer su historia y la cadena de transferencia de dominio mediante el análisis de sus títulos. Se entiende por estudio de títulos, el examen de los documentos en que consta y acreditan el dominio sobre un bien raíz. Sin embargo, esta definición queda corta si del examen resulta necesario el arreglo o formación de títulos de bienes raíces, como por ejemplo la constitución de los deslindes o salvar alguna omisión con el objeto de evitar vicios que en el futuro entraben la enajenación. Normalmente, el estudio no debiera extenderse más allá de tres a cinco días hábiles.
Es recomendable examinar los títulos treinta años hacia atrás, con el objeto de descartar vicios o interrupciones en la cadena de transferencia legítima del dominio. Lo mismo se aplica a loteos, subdivisiones y fusiones de terrenos de casas y departamentos nuevos.
¿Cómo se hace?
Examinando la escritura de compraventa anterior, en el caso de inmuebles usados, la inscripción actual con una vigencia no inferior a treinta días; las hipotecas y gravámenes que puedan afectar la propiedad, y posibles embargos o prohibiciones de enajenar decretados por resolución judicial, y la declaración, en su caso, de bien familiar emanada de un tribunal de familia.
Todo ello se obtiene del Conservador de Bienes Raíces (CBR) competente. Hay algunas prohibiciones para la adquisición del dominio en zonas fronterizas y franjas limítrofe y costera que afectan a extranjeros; asimismo las restricciones especiales contenidas en ley N°19.253 respecto a terrenos indígenas, o la prohibición de enajenar por un período de cinco años por adquisición mediante subsidio habitacional.
Debe descartarse que el inmueble no esté afecto a causal de expropiación o haya sido declarado de utilidad pública. Si el vendedor es legalmente incapaz, debe comparecer en su nombre el representante legal o el juez que autoriza la venta, como en el caso de niños propietarios. Si el inmueble pertenece a la sociedad conyugal, comparece el otro cónyuge autorizando la enajenación. Si quien vende es una persona jurídica, los poderes de quien o quienes actúan en su representación en el contrato deben estar vigentes.
¿Es conveniente hacerlo al adquirir una propiedad?
¿Se requiere un abogado para un estudio de títulos? ¿Cuánto cobran más o menos (rango de precios)? ¿En qué casos es obligatorio y quién debe asumir su costo?
Por la importancia y magnitud de los recursos involucrados en la adquisición de un bien raíz, examinar sus títulos constituye una “obligación”. Siempre será obligatorio para el banco o institución financiera que financie la compra. El costo del estudio se carga a los gastos operacionales del crédito, lo mismo que la tasación del valor del inmueble. El costo es variable. Puede ir de UF3 hasta UF11, según un estudio del año 2015 de Economía y Negocios on line basado en información de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras, aunque el mayor costo puede incluir la redacción de la escritura de compraventa. Si la compra se financia con recursos del comprador, este deberá encargar y asumir el costo del estudio.
Idealmente el estudio debe hacerlo un abogado con experiencia acreditada en el examen de los antecedentes. El costo de este estudio no podría ser inferior a 1 ingreso mínimo mensual, calculado sobre la base de 1/2 % hasta 2% del valor real del inmueble, según tablas referenciales de colegios de abogados, sin perjuicio de la libertad de los profesionales para fijar sus honorarios.
¿Cómo se acredita el dominio de una propiedad en Chile? ¿Qué garantías le da al comprador de una propiedad contar con este estudio?
En Chile la transferencia —o tradición— del derecho de dominio de los inmuebles se perfecciona con la competente inscripción del título —escritura pública— en el registro de propiedad del CBR. De modo que la inscripción en el CBR es requisito, prueba y garantía del dominio. Dicho eso, mediante la inscripción el dueño podrá usar, gozar y disponer plenamente del inmueble.
